2003년 하반기 이후 하강곡선을 그리고 있는 주택시장이 ‘깡통 아파트’라 는 부메랑 때문에 휘청이고 있다. 지난 2000년 이후 급격히 늘어난 신규주택수요 를 충족시키기 위해서 신규주택의 공급물량이 증가하면서 2001년부터 2003년 사이에 집중적으로 분양된 아파트들이 본격적인 입주시기를 맞이하고 있지만, 단지 전체 입주율이 40%선을 넘지 못하는 신규 입주 아파트들이 상당수에 달하고, 심지어 입주가 시작된지 3개월이 넘었는데도 평균 입주율이 20~30%선에 그치며 상당수의 주택들이 그냥 빈 집으로 방치되고 있는 아파트 단지들도 있다. 그렇다면 왜 새 아파트에 빈 집들이 늘어나고 있는 것일까?

주택 시장의 침체가 빈 집 증가의 주요 원인이라 할 수 있다. 지난 2000~2002년 까지 주택시장은 연 평균 매매가격의 상승률이 10% 이상을 상회하며, 전반적인 부동산 경기의 상승세를 주도하였고 IMF 이후 부동산시장 은 새로운 호황국면을 맞이했었다. 2002년 하반기 이후 내수경기와 수출경기가 부조화를 나타내며 실물경기가 다시 침체국면에 접어들고 정부가 물가 상승률을 훨씬 웃돌며 과열조짐을 보이는 주택시장을 안정시키기 위하여 전방위적인 부동산 규제 대책을 시행하자 투기적 가수요가 주택시장에서 빠져나가면서 부동산 경기는 작년 하반기를 고비로 하향곡선을 그리며 다시 전반적인 침체국면에 들어서고 있는 것이다.

부동산 경기의 위축은 신규아파트 공급물량의 급격한 증가와 맞물려 주택시장에 새로운 문제를 발생시켰다. 바로 ‘신규 주택의 공동화’ 현상이다. 2001~2003년 상반기까지 부동산 호황기에 주택 건설업체들은 아파트 분양계약률의 극대화와 미분양 적체 물량의 소화를 위해 ‘중도금 무이자 융자’라는 미끼를 내세워 실수요자는 물론 분양권 전매를 노린 가수요자들까지 분양시장에 끌어들이는데 성공했다. 그런데 주택업체들이 미끼로 사용했던 이 ‘중도금 무이자 융자’가 부동산 투자자들과 주택업체 양자 모두 꼼짝 못하게 하는 불황의 ‘늪’으로 작용하고 있는 것이다. 2003년 하반기부터 경기 침체로 매매 및 전세 수요가 끊기면서 요즘 상당수의 새 아파트들이 입주시기가 되었거나 이미 지정된 입주기간이 지났는데도 실 입주율이 50%에도 못미치고 있는 것이다.

문제는 새 아파트의 저조한 입주율로 인해 파생되는 부작용이다. 즉 아파트 건설사에게는 공사대금 미회수에 따른 자금 압박을, 분양권 투자자들에게는 투자 수익은커녕 오히려 세금과 이자부담을 떠안게 되었기 때문이다.

신축 아파트들의 입주지연으로 주택업체들은 각 사업장별로 적게는 수백억원에서 많게는 수천억원에 이루는 분양 잔금을 회수하지 못해 회사 규모가 적은 중소 주택업체들은 자금 압박으로 인한 유동성 부족사태를 겪고 있으며 일부 건설사들은 이미 부도를 내기도 하였다. 지난 IMF직후 적지 않은 건설사들이 부도사태를 겪으면서 신규 주택 공급 감소가  아파 트 매매가격의 폭등을 가져온 주요 원인 중 하나였음을 감안하면 일부 건설사들 의 부도사태는 향후에 다시 공급부족으로 인한 주택가격의 급등 가능성을 야기할 수 있다.

아파트 분양권에 투자를 했던 투자자들도 사정이 어렵게 되었다. IMF 이후 정부가 경제의 활성화를 위해 건설경기를 적극적으로 부양 시킨 결과 부동산시장은 80년대말부터 90년대 초반 이후 다시 호황기를 맞이하였고, 건설업체들은 오랜만에 맞이한 호기를 놓치지 않기 위해‘중도금 무이자 융자’라는 미끼를 시장에 던졌다. 저금리로 풍부해진 자금 유동성을 바탕으로 개별 투자자들은 1,000만원 안팎의 최소한 투자금액