정부는 지난 7월 12일 수도권 과밀억제권역내 재건축아파트들의 개발이익을 임대아파트 건설을 통해 환수하는 ‘재건축 개발이익환수제’를 주요 내용으로 하는 도시 및 주거환경정비법 개정안을 13일자 입법예고하기로 하였다. 이에 따라 수도권내 재건축을 추진중인 대다수 재건축 대상 아파트들은 향후 사업추진에 급제동이 걸리게 되었 다.

‘재건축 개발이익환수제’의 주요 내용을 살펴보면 수도권 과밀억제권역내 재건축 추진 대상 아파트들 중 재건축 사업승인 이전과 이후로 구분하여 법 시행일 기준 사업승인 이전 단지는 재건축 사업으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 의무적으로 짓도록 하고, 사업승인 이후 단지는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반분양용 아파트를 임대아파트로 활용토록 하되, 사업승인 이전 단지는 임대아파트 건설분 만큼의 용적률을 상향 조정할 수 있도록 하고 건설된 임대아파트는 정부 또는 지자체가 공시지가와 표준건축비를 기준으로 임대아파트를 매입토록 했다. 또 개정 예정인 ‘도정법’에서는 임대아파트를 일반분양아파 트와 분리하여 건축하는 것을 막기 위하여 일반아파트와 섞어 건설토록 하였다.

‘재건축 개발이익환수제’가 적용되는 수도권 과밀억제권역은 서울과 인천(강화옹진제외) 및 경기 의정부, 구리, 남양주(일부제외), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(안산 제외)등이다.

정부가 재건축 개발이익환수제를 도입하게된 원인은 지난 2000년을 전후하여 아파트 가격의 상승을 주도한 요인중 하나가 바로 재건축아파트였기 때문이다. 무분별한 아파트 재건축을 막고 재건축사업의 과열로 인한 주택가격의 불안정을 막기 위해 지난 2003년 7월 ‘도시 및 주거환경정비법’의 제정을 통해 재건축 규제를 강화하자 잠시 안정세를 보이던 재건축아파트의 가격이 올해 초 다시 가격 급등의 조짐을 보이자 지난해 발표된 10.29 부동산 종합안정대책의 후속대책으로 재건축 개발이익환수제를 도입을 하기에 이르른 것이 다.

‘재건축 개발이익 환수제’의 도입으로 재건축 시장은 큰 변화의 소용돌이에 휘말리게 되었다. 우선 재건축시 임대아파트의 의무건설로 인해 재건축 사업시 조합원들의 추가부담이 임대아파트 건설분만 큼 더 늘어나게 됨으로서 용적률 인센티브를 적용받는다 하더라도 재건축 수익성의 악화가 불가피하게 되었다. 이로 인해 재건축 조합원들은 물론 내집마련과 투자수익을 목적으로 재건축 단지에 투자한 투자자들까지 손실을 입을 가능성이 높아졌다. 이러한 우려는 곧 주택시장에 반영되어 강남권 재건축아파트들의 경우 개발이익환수제가 발표되면서 단지별로 약1,000~3,000만원씩 하락하였으며, 수도권일대 재건축 추진 아파트들도 전반적으로 하락 및 약세를 보이고 있다.

더욱 중요한 문제는 이번 재건축개발이익환수제