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임차보증금액이 상가건물임대차보호법상의 적용범위를 초과한 경우 |
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문) 저는 서울 소재 甲소유 상가건물의 1층 점포 일부분을 보증금 1억원에 월 200
만원의 임차료를 내고 금은방을 운영하고 있습니다. 그런데 甲은 임대차기간이 만
료하자 월 임료를 대폭 인상하겠다며 싫으면 나가라고 합니다. 저도 제가 상가건
물임대차보호법의 적용범위를 벗어난 임차인이라는 것을 알고 있지만 전혀 보호
를 받지 못하는지요?
답) 상가임차인의 권익보호를 위해 제정된 상가건물임대차보호법은 모든 상가임차
인을 보호하는 것은 아니며 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 지역별로 구분하
여 규정되어 있습니다.
그 적용범위에 관하여 상가건물임대차보호법 제2조에 의하면 "①이 법은 상가건물
(제3조제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차
(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여
적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러
하지 아니하다.
②제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건
및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외
에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을
감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다."라
고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제2조에 의하면 "①상가건물임대차보호법(이
하 "법"이라 한다) 제2조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 보증금액"이라 함
은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시 : 2억4천만원
2. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1
억9천만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억5천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억4천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단
위의 차임액으로 한다.
③법 제2조 제2항에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한
다."라고 규정하고 있습니다.
이와 같이 상가건물임대차보호법이 적용되는 임차보증금액의 범위를 보면, 서울특
별시에서는 보증금액이 2억4천만원이하, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀
억제권역(서울특별시는 제외)에서는 보증금액이 1억9천만원이하, 광역시(군지역
과 인천광역시는 제외)에서는 보증금액이 1억5천만원이하, 그 밖의 지역에서는 보
증금액이 1억4천만원이하로 되어 있습니다. 다만, 보증금액을 산정함에 있어서 보
증금 외에 월차임이 있는 경우에는 월차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하
면 될 것입니다.
그리고 이러한 위의 기준임차보증금을 넘는 금액의 상가임차인은 위 법의 보호대
상에서 제외하고 있습니다. 따라서 위 사안의 경우 보증금 1억원에 월세 200만원
을 내는 상가임차인인 귀하의 기준임차보증금액은 월세 200만원에 1백을 곱한 2억
원에 보증금 1억원을 더한 3억원(1억원+200만원×100=3억원)이 된다할 것이므로,
귀하의 경우 상가건물임대차보호법 제2조 및 같은 법 시행령 제2조 제1항 제1호
의 서울특별시의 경우 2억 4천만원까지인 보호범위를 초과하기 때문에 영세상인
에 해당하지 아니하는 귀하는 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 어렵다 할 것
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