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보증금 외에 월세가 있는 경우 보증금액 산정방법 |
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문) 저는 경기도 성남시 소재 상가건물을 보증금 3,000만원에 월세 50만원으로 임
차하여 조그마한 서점을 운영하려고 합니다. 그런데 주변에 아는 사람이 상가건물
임대차보호법은 보증금의 액수에 따라 적용되지 않는 경우가 있다고 하며, 월세
가 있는 경우는 월세를 환산하여 보증금액에 합산해서 기준보증금을 산정한다고
하는데, 이 경우 제가 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?
답) 상가건물임대차보호법(이하 "같은 법"이라 한다.) 제3조 제1항에 의하면 "①
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조,
소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때
에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있고, 이 법
의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조 제1항에 의하면 "이 법은 상가건물(제3조 제
1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목
적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.
다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니
하다."라고 규정하고 있습니다.
그리고 이에 따른 같은 법 시행령 제2조 제1항에 의해 보호되는 보증금의 액수는
서울시: 2억 4,000만원 이하, 수도권 과밀억제권역: 1억 9,000만원 이하(인천·의
정부·구리·하남·남양주일부·고양·과천·성남·안양·부천·광명·수원·의왕
·군포·시흥), 광역시(인천시, 군지역 제외) : 1억 5,000만원 이하, 기타지역 :
1억4,000만원 이하입니다.
한편, 임대료는 보증금에 월세를 보증금으로 환산한 금액이 되는데 월세를 보증금
으로 전환할 때는 연 12%(월 1%)의 전환율이 적용됩니다. 따라서 12개월÷0.12
(12%)=100 이므로, 월세의 보증금 환산비율은 100이 됩니다. 즉, 월세에 100을 곱
하고 여기에 보증금을 더하면 되는 것입니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하가 상가건물임대차보호법에 의한 보호를 받기 위해서
는 건물의 인도(입점)와 관할세무서에서의 사업자등록신청이라는 대항요건을 갖추
고, 월세를 환산한 임차보증금액이 위 법의 적용범위에 해당되어야할 것입니다.
예컨대, 보증금 3천만원에 월세 50만원을 내는 계약을 체결하게 된다면 월세 50만
원에 1백을 곱한 5천만원에 보증금을 더한 8천만원이 기준 보증금으로 되는 것이
므로(3000+50×100=8,000), 현행 같은 법 시행령상 어느 지역에서도 상가건물임대
차보호법의 적용을 받아 계약체결 후 입점 및 사업자등록을 신청한 때에는 그 다
음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 아울러 임대차계약서상에 확정일자인까
지 받아 둔다면 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의
한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리
자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 할 것입니다. |
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