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전차인에게도 상가건물임대차보호법이 적용되는지 |
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문) 저는 2003년 7월 서울 소재 의류전문대형쇼핑몰에 임차해 있는 상인입니다.
이 건물은 일반인들에게 각 점포가 분양되어 각 점포마다 구분소유자가 있는데,
저는 건물주인 구분소유권자가 아닌 甲상가운영위원회와 임대차계약을 맺으면서
임차보증금 5,000만원에 매달 30만원씩 지급하기로 하고 입점하였습니다. 그런데
甲상가운영위원회는 구분소유자들로부터 상가임대 및 운영일체에 대한 권한을 위
임받는 조건으로 이 상가들을 임차하고, 매달 월세를 각 구분소유자들에게 지급하
고 있습니다. 저는 실제 소유자인 구분소유자와의 임대차계약을 체결하지 못한 관
계로 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 없는지요?
답) 상가건물임대차보호법 제10조에 의하면 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고
있는 반면, 예외적인 경우에 한하여 임차인의 임대차계약갱신요구권에 대한 임대
인의 거부권을 인정하고 있는데, 그 중 하나가 '임차인이 임대인의 동의 없이 목
적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우'입니다.
단순히 이 규정으로 볼 때 귀하께서는 임대인과 계약을 체결하지 못했으므로 임대
인이 임차인이나 전차인의 임대차계약갱신요구에 대해 거절하고 임차목적물에 대
한 명도를 요구하면 동의를 받지 못한 전차인인 관계로 꼼짝없이 당할 수 밖에 없
다고 생각할 수도 있습니다.
그러나 대형쇼핑몰의 경우 단순히 임대수익을 목적으로 상가점포를 분양 받은 대
부분의 구분소유자들은 스스로 임차인을 구하기도 어려울 뿐더러 상가의 활성화
를 통한 임대수익의 극대화를 도모하기 위한 노하우(Know How)가 전혀 없는 상태
이며 점포운영보다는 임대수익에 더 관심이 있는지라 이에 대한 전문가일 수 있
는 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)에 임대계약을 위임하고 이를 위임받
은 상가운영위원회로 하여금 임대차계약을 체결하게 하거나, 아예 일정한 기간을
해당 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)에 임대를 하고 임료를 상가운영위원
회(또는 상가전문운영회사)로부터 직접 받음으로써 그 목적을 달성하는 경우가 대
부분인지라 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)에서 해당 점포에 적합한 업종
을 운영할 수 있는 상인을 찾아 입점을 시키고 있는 것이 관례입니다.
따라서 귀하도 위와 같이 상가의 구분소유자들로부터 일정한 임대권한을 위임받
은 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)와 전대차계약을 체결한 전차인으로서
상가임대차보호법 제13조 제2항에서 규정한 임대인의 동의를 받고 전대차계약을
체결한 전차인에 해당한다 할 것이며, 같은 조 제1항에서 임대차에 관하여 정하
고 있는 상가건물임대차보호법 제10조 내지 제12조의 규정(계약갱신요구권, 차임
등의 증감청구권, 월차임 전환시 산정율의 제한)은 전대인과 전차인 관계에도 적
용하고 있으므로, 귀하께서도 임차인의 임대인에 대한 계약갱신요구권의 효력 범
위 내에서 임차인을 대위하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다. |
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