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임차인이 지출한 도시가스보일러 설치비용은 임대인이 부담하는지 |
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문) 저는 甲에게 제 소유 상가건물을 임차보증금 4,500만원에 임대하였는데, 甲
은 위 건물에서 식당영업을 하던 중 자신의 편리를 위하여 연탄보일러를 도시가스
보일러로 설치하면서 580만 원의 비용을 지출하였습니다. 그 후 저는 위 상가건물
을 乙에게 팔면서 甲과의 임대차기간 만료 시점에 맞추어 매매잔금을 받음과 동시
에 건물을 비워주기로 하였습니다. 그 후 위 임대차계약기간이 만료되어 甲에게
위 상가건물을 비워줄 것을 요구하였는데, 甲은 위 도시가스보일러설치비용을 받
아야만 임차건물부분을 비워주겠다고 합니다. 이 경우 저는 甲에게 도시가스보일
러설치비용을 지급하여야 건물을 명도받을 수 있는지요?
답) 민법 제626조에 의하면 "임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때
에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. 임차인이 유익비를 지출한 경우
에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이
지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구
에 의하여 상당한 상환기간을 허여(許與)할 수 있다."라고 규정하고 있습니다.
여기서 '유익비'란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한
비용이고, '필요비'란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말합니다
(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결).
위 사안에서 甲이 지출한 도시가스보일러설치비용은 건물의 객관적 가치를 증가시
키기 위해 투입된 유익비라고 할 것인데, 귀하가 乙과 매매계약을 체결하면서 정
한 매매가격에는 甲이 유익비를 지출함으로 인하여 증가한 건물의 가치증가분이
포함되어 있다고 볼 수 있어 귀하는 甲의 유익비지출로 인한 이득을 얻었다고 할
것이므로, 귀하가 甲이 지출한 유익비상당액 또는 그로 인하여 증가한 가치의 증
가액을 상환하여야 할 것입니다.
판례도 "매매목적부동산을 사용하여 온 임차인이 부동산 매매계약체결 이전에 그
부동산의 임차부분을 수선하여 발생한 유익비는 그로 인한 가치증가가 매매대금결
정에 반영되었다 할 것이므로 특별한 사정이 없는 한 매도인이 이를 부담할 성질
의 것이라 할 것이니, 매수인이 임차인의 점유부분을 명도 받기 위하여 임차인을
상대로 명도청구소송을 제기한 결과 임차인의 유익비상환청구권이 인정되어 이를
상환하였다면 매도인에 대하여 명도의무불이행으로 인한 손해배상으로서 구상할
수 있다."라고 하였습니다(대법원 1990. 2. 23. 선고 88다카32425, 32432 판결).
따라서 도시가스보일러 설치비용을 매수인 乙이 갚기로 하는 특별한 약정을 하지
않은 이상 귀하가 임차인 甲에 대하여 이를 지불하여야 할 것으로 보입니다. |
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