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임차한 지하층에 습기가 찰 때 임대인에게 수선의무 있는지 |
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문) 저는 서울 소재 甲소유 건물의 지하층을 보증금 2,000만원, 월세40만원, 기간
은 2년으로 하는 임대차계약을 체결하여, 2003년 4월부터 비디오방을 운영하고 있
습니다. 그런데 최근 장마가 시작되자 임차목적물인 지하층에 습기가 차고 곰팡
이 냄새가 심하여 임대인 甲에게 수 차례 수리를 요구하였습니다. 그러나 甲은 이
를 차일피일 미루고만 있는데, 저는 어떠한 권리를 행사할 수 있는지요?
답) 임대인은 임대물의 사용·수익에 필요한 수선을 하여야 할 의무를 부담합니다
(민법 제623조).
임대인이 수선의무를 부담하는 임대목적물의 파손정도에 관하여 판례는 "임대목적
물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도
손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도
의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하
면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될
정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다."라고 하고 있습니다.
또한 "임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌
릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있지 않은 경우에는
임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상
생길 수 있는 파손의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요구성
부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포
함되지 않고 여전히 임대인이 부담한다."라고 하였습니다(대법원 1994. 12. 9. 선
고 94다34692, 34708 판결).
그런데 임대인에게 이러한 수선의무가 생기기 위해서는 수선이 가능하여야 합니
다. 수선이 불가능한 경우에는 임대물의 전부 또는 일부의 멸실(滅失)에 의한 이
행불능의 문제가 생기고, 수선의무의 문제는 아닙니다. 임대인의 수선의무불이행
에 대하여 임차인에게는 채무불이행의 일반적 효과로서의 손해배상청구권과 해지
권이 생길 수 있고, 임차료지급의 거절 또는 감액청구권도 생길 수 있습니다.
이와 관련된 판례를 보면 "임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대
인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로, 임대인이 목적
물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없
을 경우에는 임차인은 차임전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익
이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급
을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다."라고 하였습니다(대법
원 1997. 4. 25. 선고 96다44778 판결).
따라서 위 사안의 경우 귀하가 임차한 지하실 부분은 통상 환기가 잘되지 않을 경
우 수증기가 엉겨서 습기가 차는 현상도 있으므로, 그 원인을 잘 파악해 본 후
그 정도에 따라서 임대인의 수선의무불이행책임을 물을 수 있을 것인지 여부를 결
정하여야 할 것입니다. 만일,습기가 지하수의 누수나 위층의 누수 등으로 발생하
였고, 그 방에서 거주하기 힘든 정도라고 한다면 귀하는 임대인 甲의 수선의무불
이행책임을 물어 손해배상을 청구할 수 있을 것이고, 또한 임대차계약해지권을 행
사할 수도 있으며, 임대인 甲의 수선의무이행이 있을 때까지 귀하는 수선되지 않
았기 때문에 사용·수익할 수 없었던 비율로 임차료의 전부 또는 일부의 지급을
거절할 수 있다고 할 것입니다. |
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