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문) 저는 甲소유 점포를 임차보증금 2,300만원에 계약기간 2년으로 임차하여 바닥
에 타일을 깔고 보일러를 설치하는 등 다액의 시설비를 투자하였습니다. 만일 계
약기간이 만료되면 임대인에게 시설비의 상환청구가 가능한지요?
답) 유익비란 물건의 보존상 필수 불가결하게 지출이 요구되는 비용은 아니더라
도, 물건의 개량을 위하여 당해 물건에 관하여 지출된 비용으로써 그 물건의 객관
적인 가치를 증가시키는데 사용한 비용을 말합니다.
민법상 임차인이 지출한 유익비는 임대인이 상환할 의무가 있는데(민법 제626조
제2항), 점유자의 필요비 또는 유익비상환청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물
의 반환을 청구 받거나 회복자에게 점유물을 반환한 때에 비로소 회복자에 대하
여 행사할 수 있습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4592 판결).
그리고 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권이 인정된다면 그 상환액에 관
한 점유자의 입증이 없더라도 법원은 이를 이유로 유익비상환청구를 배척할 것이
아니라, 석명권을 행사하여 점유자에 대하여 상환액에 관한 입증을 촉구하는 등
상환액에 관하여 심리·판단하여야 합니다(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다30471
판결).
그런데 지출한 비용이 유익비인가의 여부는 건물의 사용목적 기타 구체적인 사정
을 고려하여 판단하게 됩니다. 대체로, 방이나 부엌을 증축한 경우 그 증축에 지
출한 비용 또는 변소, 오물처리장, 담장 등을 축조한 비용 등이 유익비로 인정되
고 있으며, 건물입구의 진입로나 건물 내 바닥을 콘크리트 등으로 포장한 경우에
있어서도 유익비로 인정될 가능성이 있으나, 이러한 시설들이라도 오직 임차인이
자기의 영업에 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 비용은 특별한 사정이 없는 한
유익비로 인정되지 않습니다.
따라서 위 사안의 경우에 있어서도 일응 유익비라고 인정될 여지는 있으므로, 임
대인을 상대로 점포를 명도한 날로부터 6개월 이내에 소송을 제기하여(민법 제617
조, 제654조) 점포의 개량을 위하여 지출한 액수 및 당해 점포의 객관적인 가치증
가액수를 모두 입증한다면, 임대인의 선택에 따라 비용을 상환 받을 수 있을 것입
니다.
또한 계약기간이 종료되어 임대인이 명도청구를 한다고 하여도 유익비상환청구권
에 기한 유치권항변을 행사하여 적법하게 건물을 점유할 수 있을 것입니다.
그러나 판례는 "필요비, 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정은 유효하
다."라고 하였으며(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결), "건물의
임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기
로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포
기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없
다."라고 하였고(대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결, 1995. 6. 30. 선고 95
다12927 판결), "건물 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유
로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의
변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유
효하므로, 그 약정이 부속물매수청구권을 포기하는 약정으로서 강행규정에 반하
여 무효라고 할 수 없고 또한 그 증축부분의 원상회복이 불가능하다고 해서 유익
비의 상환을 청구할 수도 없다."라고 하였으므로(대법원 1996. 8. 20. 선고 94다
44705 판결), 이러한 약정이 있는 경우에는 유익비를 상환청구 할 수 없다고 할
것입니다. |
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