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상가건물이 양도된 경우 임차인의 법적지위 |
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문) 저는 2002년 3월 1일 인천 소재 甲소유 상가의 지층을 보증금 2,500만원에 월
세 70만원으로 2년간 임차하기로 하는 상가임대차계약을 체결하였습니다. 그리고
저는 위 건물에 입점하여 노래방으로 사업자등록신청을 한 후 영업을 해 오던
중, 같은 해 11월 1일부터 상가건물임대차보호법이 시행된다는 말을 듣고 2002년
10월 26일 관할 세무서에서 사업자등록정정신고를 하면서 임대차계약서에 확정일
자인까지 받아 두었습니다. 그런데 2002년 12월 20일 임대인 甲은 乙에게 건물을
매도하였고, 매수인 乙은 저에게 점포를 비워달라는 내용증명을 보내왔습니다. 이
러한 경우 저는 乙의 요구대로 응할 수밖에 없는지요?
답) 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택임대차의 경우와는 달리, 상가건물임대
차보호법이 시행되기 이전 상가건물임대차의 경우에는 민법 제621조에 의한 부동
산임대차등기를 하여야만 그 때부터 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 주장할
수 있었습니다(민법 제621조 제2항).
그러나 2002년 11월 1일부터 시행된 상가건물임대차보호법 제3조에 의하면 "①임
대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소
득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에
는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ②임차건물의 양수인(그밖에
임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라
고 규정하고 있습니다.
그러므로 상가건물의 임차인이 건물의 인도와 사업자등록이라는 대항요건을 갖춘
후 건물이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하기 때문에 임차인은
매수인에 대하여 임차권을 주장할 수 있을 것입니다.
즉, 임차인은 양수인과 다시 임대차계약을 체결할 필요가 없으며, 원래의 임대차
계약기간이 끝날 때까지 계속 영업을 할 수 있고, 기간 만료 후 매수인으로부터
임차보증금을 반환 받을 수 있는 것입니다. 이때 임대차보증금반환채무도 부동산
의 소유권과 함께 양수인에게 이전되므로 양도인의 보증금반환채무는 소멸하고,
임차인은 종전의 소유자에 대하여는 더 이상 보증금반환을 요구할 수 없게 되는
것입니다.
한편, 임대차계약서상 내용이 사업자등록사항과 일치하고, 임대차 목적물이 등기
부등본 등 공부와 일치하여야 대항력이 보장되므로 이를 일치시키도록 하여야 합
니다. 또한 사업자등록정정신고 사유에 임대차계약의 내용이 변경되는 경우를 포
함시켰으므로 계약변경시에는 반드시 사업자등록정정신고를 하여야 할 것입니다.
따라서 위 사안의 경우에도 귀하가 상가건물임대차보호법 제3조에 제1항에 의한
대항력을 갖추기 전에 甲이 乙에게 위 상가건물을 양도하였다면, 이 법 시행 이전
에 점포를 양수받은 사람 및 법 시행 이후라도 임차인이 대항력을 취득하기 이전
에 점포를 양수받은 사람이므로 임차인은 대항할 수 없을 것이지만, 매수인 乙이
이 사건 건물을 양수한 것이 이 법 시행 이후인 2002년 12월 20일이고, 귀하는 이
미 그 이전에 위 상가건물에 대한 상가임차인으로서 사업자등록신고를 하고 입점
하여 영업을 하고 있었으므로 상가건물임대차보호법이 적용되어 그 법상의 대항력
을 갖추었다 할 것이고, 새로운 양수인 乙에 대하여도 甲에게 주장할 수 있었던
약정기간과 계약만료시 임차보증금반환을 청구할 수 있을 것으로 보입니다./script> |
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