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임대차종료시 ‘영업허가명의변경약정’을 민사소송으로 청구 가능한지 |
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문) 甲은 乙에게 종전부터 다방으로 사용하던 건물을 임대하면서 임대차계약이 종
료되면 乙이 허가받은 다방의 영업허가명의를 甲에게로 변경해주기로 하는 조건으
로 계약을 체결하였습니다. 그런데 임차인 乙은 건물임대차기간이 만료된 후 임차
보증금을 수령하면서 건물은 명도 하였으나, 전혀 약정된 바가 없는 권리금을 요
구하면서 다방의 영업허가명의를 甲에게로 변경해주지 않고 있습니다. 그래서 甲
은 丙에게 위 건물을 다시 임대하였지만 丙은 다방영업을 하지 못하고 있습니다.
이 경우 甲이 乙에게 위 약정내용인 '다방영업허가명의 변경청구'를 민사소송으
로 할 수 있는지요?
답) 다방영업허가명의변경을 민사상 소구(訴求)할 수 있는지에 관하여 판례를 보
면, "식품위생법과 식품위생법시행규칙의 여러 관계규정을 종합하여 고려하면, 임
차인이 임대인으로부터 종래 다방용도로 사용되어 왔던 임대인 소유인 건물의 지
하부분을 임차함에 있어 임대차기간 중에 임차인 명의로 다방영업허가를 받아 다
방업을 경영하되 임대차기간 만료시에는 그 허가명의를 임대인 명의로 변경하여
주기로 약정하고 다방영업허가를 받아 다방업을 영위하다가 임대차기간이 만료되
어 임대인에게 건물부분을 명도 한 경우, 이는 임차인이 그 영업을 양도한 때에
준한다고 봄이 상당하여 임대인이 다방의 영업자의 지위를 승계 하는 경우라고
할 것이므로, 임차인은 임대인에게 다방영업허가명의의 변경절차를 이행할 의무
가 있고, 임대인은 이를 소구할 수 있다."라고 하였습니다(대법원 1997. 4. 25.
선고 95다19591 판결).
그리고 다방건물의 임차인이 임대차 종료시 반환키로 하고 영업허가명의도 넘겨받
았으나 임대차 종료 후 건물만 명도하고 영업허가명의반환에 협력하지 아니한 경
우에 손해의 입증책임에 관하여 판례는 "다방건물의 임차인이 임대차 종료시 반환
키로 하고 영업허가명의도 넘겨받았으나 임대차종료 후 건물만 명도하고 영업허가
명의반환에 협력하지 아니한 경우에 이미 건물부분을 임차인으로부터 인도 받아
건물부분만을 타에 임대하는 것이 가능하게 된 임대인으로서는 위 다방영업허가권
명의를 반환 받지 못함으로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 건물부분을 임대함
에 있어 다방영업허가명의까지 임차인 명의로 변경하여 주는 경우에 받을 수 있
는 임대료가 다방영업허가명의의 변경 없이 건물부분만을 임대하는 경우에 받을
수 있는 임대료보다 얼마나 다액인지, 그 차액을 입증하여야 한다."라고 하였으나
(대법원 1994. 5. 13. 선고 93다45831 판결)
"임차인이 임대인에게 건물부분을 명도 하였으나 다방영업허가명의변경채무를 불
이행한 경우, 그로 인한 임대인의 손해액에 관한 주장·입증이 불충분하다 하더라
도 그 이유만으로 임대인의 손해배상청구를 배척할 것이 아니라, 건물부분이 다
방 이외의 다른 용도로 사용될 수 있는지 여부, 다른 용도로 사용될 수 있다면 건
물부분을 임대함에 있어 다방영업허가명의까지 임차인 명의로 변경하여 주는 경우
에 받을 수 있는 차임이 영업허가명의의 변경 없이 건물부분만을 임대하는 경우
에 받을 수 있는 차임보다 다액인지, 그 차액은 얼마인지 등 그 손해액에 관하여
적극적으로 석명권을 행사하고 입증을 촉구하여 이를 밝혀야 할 것이다."라고 하
였습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 95다19591 판결).
따라서 위 사안에서 甲은 乙을 상대로 다방허가명의변경절차이행을 민사소송을 청
구해볼 수 있을 것이며, 乙이 다방영업허가명의를 변경해주지 않음으로 인하여 발
생한 손해에 관하여는 甲이 위 판례의 기준에 의하여 입증하여야 할 것입니다.
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