| 제목 |
원상회복의 일부 미비를 이유로 임차보증금반환을 거절할 수 있는지 |
|
| |
|
|
문) 저는 甲소유 건물 중 점포 1칸을 임차하여 사용하다가 계약기간이 만료되어
임차보증금 3,000만원의 반환을 청구하였으나, 甲이 점포의 원상회복을 요구하여
다액의 비용을 들여 공사를 하여 甲에게 위 점포를 명도 하였음에도 불구하고 甲
은 사소한 부분의 원상회복이 이행되지 않았다고 위 임차보증금을 한 푼도 반환
할 수 없다고 합니다. 이 경우 제가 임차보증금전액을 반환 받을 수 없는지요?
답) 사용대차 차주의 원상회복의무에 관하여 민법 제615조에 의하면 "차주가 차용
물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거
할 수 있다."라고 규정하고 있으며, 민법 제654조는 위 규정을 임대차에 준용한다
고 규정하고 있으며, 동시이행의 항변권에 관하여 민법 제536조 제1항 본문에 의
하면 "쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의
채무이행을 거절할 수 있다."라고 규정하고 있습니다.
그렇다면 임차인이 사소한 원상회복의무를 이행하지 아니한 채 건물의 명도이행
을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 거액의 임대차보증금전액의 반환을 거부하
는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는지에 관하여 판례를 보면 "동시이행의 항
변권은 근본적으로 공평의 관관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원
상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에
까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임
대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해
배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부
할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와
같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙(信義則)에 반하는 것이 되어 허용할 수
없고, 임차인이 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건
물의 명도이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임
대차보증금전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다."라고 하였
습니다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결).
따라서 귀하의 경우에도 원상회복이 미비 된 부분이 사소한 부분이라면 甲은 그것
을 이유로 귀하의 임차보증금 3,000만원 전액의 반환을 거절하는 동시이행의 항변
을 할 수 없을 것으로 보입니다.
다만, 판례를 보면 "부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의
멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무
를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반
환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제
된다."라고 하였으므로(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 2002. 12. 6.
선고 2002다42278 판결, 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결), 甲은 원상회복
이 미비 된 부분의 원상회복에 소요되는 적정한 비용은 임차보증금에서 공제할
수 있을 것입니다. |
|
 |
 |
|
