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상가 영구임대계약의 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는지 |
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문) 甲은 乙회사로부터 상가의 영구임대분양을 받았습니다. 그런데 乙회사는 임차
인들이 자유롭게 전대·양도할 수 있는 제한 없는 사용권을 주기로 하고, 임대조
건을 영구임대라고 홍보한 다음 계약체결시 임대기간을 공란으로 하여 임대차의
만료에 관하여 별도로 정하지 않았습니다. 이 경우 甲이 위 임대차계약을 해지할
수 있는지요?
답) 계약의 해제, 해지권에 관하여 민법 제543조 제1항에 의하면 "계약 또는 법률
의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에
는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다."라고 규정하고 있습니
다. 즉, 계약을 해지하려면 계약 또는 법률의 규정에 의하여 해지권이 인정되어야
만 가능합니다.
그러나 기간의 약정 없는 임대차의 해지에 관하여 민법 제635조에 의하면 "①임대
차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의 기간이 경과하면 해지의
효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한
경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일"이
라고 규정하고 있습니다.
그런데 위 사안에서와 같이 임대기간을 영구로 하기로 하면서 임대차기간을 별도
로 정하지 않은 경우에 임차인이 계약을 해지할 수 있을 것인지에 관한 판례를 보
면, "임대인이 임차인들에게 자유롭게 전대·양도할 수 있는 제한 없는 사용권을
주기로 결정한 다음 광고나 상담을 통해 임대조건을 '영구임대'라고 홍보하고, 계
약체결 때에도 임대기간을 공란으로 두어 임대차만료일에 대하여 따로 정하지 않
은 임대차기간의 보장은 임대인에게는 '의무'가 되나 임차인들에게는 기간의 정함
이 없는 임대차로써 '권리'의 성격을 가지므로 임차인들로서는 언제라도 그 권리
를 포기할 수 있다."라고 하였습니다(대법원 2001. 6. 29. 선고 99다64438 판결).
따라서 위 상가분양광고시 '영구임대'라고 하였고, 임대차계약서작성시 그 기간
을 공란으로 해두었다고 하더라도, 이를 이유로 임차인에게 불리하게 적용되어서
는 아니 될 것이므로 위 임차인 甲은 민법 제635조에 의한 계약해지의 통고를 한
후 1월이 지나면 임대보증금반환청구를 해볼 수 있을 것으로 보입니다.
상가건물임대차보호법 제9조 제1항에 의하면 "기간의 정함이 없거나 기간을 1년
미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로
정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."라고 규정하고 있어 기간의 정함이 없는
경우 임차인은 임대인에 대하여 언제라도 계약해지를 통고할 수 있다고 할 것이
고 그 효력발생시기는 민법의 규정에 따른다고 할 것입니다.
또한 상가건물임대차보호법 제10조에 의하면 존속기간의 정함이 없는 임대차의 경
우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지를 통고할 수 있고, 이럴 경우에
는 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다고 규정하
고 있습니다.script> |
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