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문) 甲은 서울 소재 乙소유 상가건물을 보증금 5,000만원에 월세 100만원으로 임
차하여 입점한 후 사업자등록을 하고 출판사사무실로 운영하고 있습니다. 그런데
위 상가건물에는 선순위 근저당권이 있었으므로 甲은 임차보증금반환채권의 순위
를 안전하게 확보하기 위하여 위 임대차계약서에 확정일자인까지 받아두었습니
다. 이 경우 甲에게도 상가건물임대차보호법이 적용되어 상가임차인으로서 우선변
제권이 인정될 수 있는지요? 또 그 적용범위는 어떻게 되는지요?
답) 상가임차인의 권익보호를 위하여 제정된 상가건물임대차보호법은 모든 상가임
차인을 보호해 주는 것은 아니며 그 구체적 적용범위에 관하여는 당해 지역의 경
제여건 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하고 있습니다.
상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "①임대차는 그 등기가 없는 경우에
도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세
법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에
대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있고, 위 법의 적용범위에 관하여 같은 법
제2조에 의하면 "①이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대
상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사
용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액
을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ②제1항 단서의 규정에 의한
보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등
을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그
차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는
비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다."라고 규정하고 있습니다.
그리고 그 구체적 적용범위에 관하여 같은 법 시행령 제2조에 규정되어 있는데,
이를 보면 서울특별시에서는 보증금액이 2억4천만원 이하, 수도권정비계획법에 의
한 수도권 중 과밀억제권역(인천·의정부·구리·하남·남양주 일부·고양·과천
·성남·안양·부천·광명·수원·의왕·군포·시흥, 서울특별시는 제외)에서는
보증금액이 1억9천만원이하, 광역시(군지역과 인천광역시는 제외)에서는 보증금액
이 1억5천만원이하, 그 밖의 지역에서는 보증금액이 1억 4천만원이하로 되어 있습
니다. 다만, 보증금액을 산정함에 있어서 보증금 외에 월차임이 있는 경우에는 월
차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하도록 규정하고 있습니다.
즉, 월세를 보증금으로 전환할 때에는 연 12%(월 1%)의 전환율이 적용됩니다. 따
라서 12개월÷0.12(12%)=100이므로, 월세의 보증금 환산비율은 100이 됩니다.
예를 들어, 보증금 5,000만원에 월세 100만원을 내는 상인의 경우 월세 100만원
에 100을 곱한 1억원에 보증금 5,000만원을 더한 1억5,000만원이 기준보증금으로
됩니다. (5,000만원+100만원×100=15,000만원)
그러므로 상가임차인이 입점하고 사업자등록을 한 후에는 대항력이 생기며, 계약
서상에 확정일자까지 받아두면 우선변제권이 인정됩니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하는 출판사업을 등록하고 임차한 상가건물을 그 사무실
로 운영하고 있으면서 임대차계약서에 확정일자를 받아두었고 임대차보증금액도
서울소재 기준보증금액이 2억4천만원이하로써 상가건물임대차보호법의 적용범위
에 해당되므로, 임차건물의 경매시 후순위권리자 그밖의 채권자보다 우선하여 보
증금을 변제 받을 수 있을 것으로 보입니다.
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