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점포임차인이 행방불명된 경우 임대인의 임대차계약해지방법 |
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문) 저는 甲에게 제 소유 상가건물의 1층에 소재한 점포 중 1칸을 보증금없이 월
세 30만원으로 정하여 임대하였으나, 甲은 처음 두 달간만 제때에 월세를 내다가
어느 날 점포문을 닫고 어디론가 잠적하였으며 지금까지 아무런 연락도 없습니
다. 甲은 상품을 점포 안에 들여놓은 채 자물쇠로 문을 채워 버렸는데, 지금 저
의 심정은 월세를 받지 못해도 좋으니 점포를 비우게 하고 새로 세를 놓고 싶습니
다. 어떻게 해야 하는지요?
답) 건물임대차계약에 있어서 임차인의 임차료연체액이 2기(期)의 차임액에 달하
는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있는데(민법 제640조), 이 경우 계속하여 2
기에 걸쳐 연체할 필요는 없으며, 임차인은 임차보증금의 존재를 이유로 임차료
의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수 없습니다(대법
원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결, 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결).
그리고 이 경우 계약의 해지는 일반적인 계약해지와 달리 임차인에 대한 이행의
최고절차가 필요 없으므로(대법원 1962. 10. 11. 선고 62다496 판결, 1977. 6.
28. 선고 77다402 판결), 임차인이 2개월 분에 해당하는 월 임차료를 내지 않은
이상 계약해지의 요건이 되며, 임대인은 연체된 월세부분을 입증하여 건물명도청
구소송을 제기할 수 있습니다.
그런데 임차인이 행방불명된 때에는 민사소송법에 의한 공시송달방법을 이용하여
임차인의 최후 주소지 또는 부동산 소재지의 관할법원에 건물명도청구소송을 제기
하여야 하며, 공시송달의 효력은 공시송달사유가 법원게시판에 게시된 날로부터 2
주일이 지나면 효력이 발생하게 됩니다(민사소송법 제194조 내지 제196조). 공시
송달에 의하여 송달된 후 건물명도소송에서 승소하게 되면, 건물명도집행절차를
집행관에게 위임하여 임차인의 물품을 적당한 곳에 적재하여 선량한 관리자의 주
의의무로 보관하고 있다가 상대방이 나타나면 보관비용을 청구 하든가(민사집행
법 제274조), 임차인소유의 물건을 공탁절차를 밟아 공탁소에 보관할 수도 있습니
다(민법 제488조).
공탁방법을 이용하는 경우 임차인의 물건이 공탁에 적당하지 않거나, 멸실·훼손
될 염려가 있거나, 공탁에 과다한 비용을 요하는 경우에는 법원의 허가를 얻어
그 물건을 경매하거나 시가로 방매하여 대금을 공탁할 수도 있습니다(민법 제490
조). |
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