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계약종료 후 목적물을 계속 점유할 때 부당이득여부 |
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문) 저는 甲으로부터 甲소유인 건물 중 점포 1칸을 계약기간 2년, 임차보증금
3,000만원, 월 임차료 50만원으로 임차하여 계약기간이 만료되었기에, 甲에게 위
보증금의 반환을 청구하였으나 甲은 새로운 임차인이 나타나지 않는다는 이유로
보증금의 반환을 지체하고 있는바, 이러한 경우에도 제가 월 임차료로 약정된 50
만원을 계속 지급하여야 하는지요?
답) 임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하여야 하고, 임대인은 밀린
임차료 및 손해를 공제한 보증금을 반환하여야 하며, 면제특약이 없다면 필요비
및 유익비 등을 반환하여야 하고, 이것은 동시에 이루어져야 합니다(민법 제536
조, 제618조).
판례도 "임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인
의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로,
임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계
속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거
나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사
유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불
법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없
다."라고 하였습니다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결).
그러나 "임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환의무와 임대
인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것
이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건
물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고
할 수는 없으나, 그로 인하여 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환하여야 하
는 것은 당연하다."라고 하였지만, "법률상의 원인 없이 이득 하였음을 이유로
한 부당이득의 반환에 있어서 '이득'이라 함은 '실질적인 이익'을 가리키는 것이
므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 사용·수익하지 않았다
면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 것인바, 임차인이 임대차계약 종료 이후에
도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임
차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따
라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하
여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되
지 않는다."라고 하였습니다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결, 2003.
4. 11. 선고 2002다59481 판결).
그리고 원상회복과 관련하여 부당이득의 범위에 관하여는 "임차인이 임대차종료
로 인한 원상회복의무를 지체한 경우, 임대인의 손해는 이행지체일로부터 임대인
이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료상당액이 아니라,
임대인 스스로 원상회복 할 수 있었던 기간까지의 임대료상당액이다."라고 하였습
니다(대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결, 2001. 10. 26. 선고 2001다
47757 판결).
따라서 위 사안에 있어서 귀하가 계약기간이 만료되어 임차보증금의 반환을 청구
하였으나, 甲이 임차보증금을 반환하지 않아서 위 점포를 계속 점유하고 있으며
어쩔 수 없지만 영업을 계속한 경우에는 부당이득으로서 월 임차료 상당을(계약기
간만료 후에는 월 임차료가 아님) 甲에게 지급할 수밖에 없으나, 계약기간만료
후 점포를 명도하지는 않았지만 영업을 하지 않아 이득을 취한 바가 없다면 부당
이득을 취한 바가 없어 월 임차료 상당액을 지급할 의무가 없고 임차보증금에서
공제 당하지도 않을 것입니다.
또한 귀하가 甲을 상대로 임차보증금반환청구소송을 제기할 경우에는 동시이행판
결(상환판결) 즉, 임차목적물의 명도와 동시에 임차보증금을 지급하라는 판결이
될 것으로 보입니다(대법원 1976. 10. 26. 선고 76다1184 판결). |
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