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임차건물의 소유권 변동시 임차인의 계약해지권 |
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문) 저는 2002년 11월 15일 서울 소재 甲 소유 상가건물의 일부를 임차보증금
3,500만원에 임차하여 사업자등록을 하고, 임대차계약서에 확정일자까지 받아두
고 영업을 하였습니다. 그런데 임대인 甲은 저도 모르게 2003년 7월 임차건물을
乙에게 매도하였습니다. 종전 임대인이자 매도인 甲은 위 건물 이외에도 다른 부
동산이 다수 있는 부자이므로 임대차계약기간이 만료되면 제가 위 임차보증금을
반환 받음에 지장이 없었을 것이지만, 乙은 甲으로부터 매수한 위 건물 이외에 다
른 부동산을 가지고 있지 못하므로 저는 위 임대차계약을 해지하고 甲으로부터 임
차보증금을 반환 받고자 하는데 그것이 가능한지요?
답) 2001년 12월 29일 제정되어 2002년 11월 1일부터 시행된 상가건물임대차보호
법(이하 같은 법이라 한다.) 제3조 제1항에 의하면 "①임대차는 그 등기가 없는
경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법
인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자
에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있고, 위 법의 적용범위에 관하여 같은
법 제2조 제1항에 의하면 "이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등
록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용
으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보
증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있습니
다.
그리고 이에 따른 같은 법 시행령 제2조 제1항에 의해 보호되는 보증금의 액수는
서울시 : 2억 4,000만원 이하, 수도권 과밀억제권역 : 1억 9,000만원 이하(인천·
의정부·구리·하남·남양주일부·고양·과천·성남·안양·부천·광명·수원·의
왕·군포·시흥), 광역시(인천시, 군지역 제외) : 1억 5,000만원 이하, 기타지
역 : 1억4,000만원 이하입니다.
그러므로 귀하는 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 임차인
으로, 만약 귀하가 원한다면 재계약 등을 하지 않고도 임대인 甲에게 주장할 수
있었던 임대차기간 및 보증금반환청구 뿐만 아니라 상가임대차보호법의 규정에 의
한 모든 것을 매수인 乙에게 주장할 수 있습니다. 이때 임대차보증금반환채무도
부동산의 소유권과 함께 양수인에게 이전되므로 양도인의 보증금반환채무는 소멸
하고, 임차인은 종전의 소유자에 대하여는 더 이상 보증금반환을 요구할 수 없게
됩니다.
그런데 이 사안의 경우 귀하는 매수인 乙의 임대인으로서의 지위승계를 원하지 않
고 있어, 이를 이유로 임대차계약을 해지하고, 임대인 甲에게 보증금반환을 청구
할 수 있는지가 문제입니다.
이와 관련한 판례에 의하면 "임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인
의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하
여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의
완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승
계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신
소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임
차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서
스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에
따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있
고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다."라고 하고 있습니다
(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정, 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결).
따라서 위 사안에 있어서도 귀하가 위 임차목적물의 소유권이 甲에게서 乙에게로
이전되면 즉시 이의를 제기하여 위 임대차계약을 해지하고 甲에게 임차보증금반환
청구를 할 수 있다고 할 것입니다. |
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