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상가임차인의 임차건물에 대한 시설투자비 등 회수방법 |
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문) 저는 5년 전부터 경기도 소재 甲 소유 상가 점포를 보증금 2,000만원에 월세
30만으로 임차하여 해마다 재계약을 하면서 슈퍼마켓을 운영해 오고 있습니다. 그
런데 최근 임대인 甲은 오는 10월 재계약기간이 만료되면 슈퍼마켓을 직접 운영하
겠다며 비워 줄 것을 요구하고 있습니다. 그러나 저는 이 가게에 시설비와 권리금
으로 5,000만원 정도 투자한 상태이므로 그만 둘 수 없는 처지에 있습니다. 그래
서 임차료 인상조건으로 계약갱신을 요청하고 있으나, 甲은 갖은 횡포와 협박으
로 재계약을 거부하고 있습니다. 이 경우 제가 재계약을 체결하지 못하면 시설비
등 5,000만원의 투자비용을 회수할 수 있는 방법이 있는지요?
답) 권리금에 관한 판례를 보면 "영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권
리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영
업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점
포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동
안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임
대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지
급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권
리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약
정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용
할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기
간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사
정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능
하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금
의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금
의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임
대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에
대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다
고 봄이 공평의 원칙에 합치된다."라고 하였습니다(대법원 2002. 7. 26. 선고
2002다2501 판결, 2001. 11. 13. 선고 2001다20394 판결).
그러므로 권리금에 대하여는 현행법상으로는 특별한 사정이 없는 한 보호받을 수
없을 것으로 보입니다.
그러나 상가건물임대차보호법 제9조에 의하면 "①기간의 정함이 없거나 기간을 1
년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으
로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ②임대차가 종료한 경우에도 임차인이
보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다."라고 하고 있
고, 같은 법 제10조에 의하면 "①임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터
1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지
못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다...(중략)...②임차인
의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초
과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다."라고 규정하고 있어 최소 1년의 임대
차기간을 보장해 주고 있으며 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한
사실 등의 이유가 없는 이상 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년
을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없도
록 하고 있습니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하는 상가건물임대차보호법이 시행되기 전에 임대차계약
을 체결하였고, 같은 법 시행 후 관할세무서(징세과, 세원관리과, 조사과)에서 사
업자등록정정신고서를 작성·제출하면서 재계약을 한 경우에 해당된다면 상가건물
임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있다고 할 것이며(상가건물임대차보호법 부
칙 제2항), 이 경우 귀하는 상가임차인의 계약갱신요구권을 잘 활용하여 시설비
회수 등에 충분한 일정한 기간으로 갱신요구 함으로써, 임차인은 계속적인 영업활
동을 통해 시설비 등을 실질적으로 회수할 수 있고, 다른 한편 부동산 소유자가
일방적으로 계약을 해지함으로써 생기는 권리금 등의 피해를 줄일 수 있을 것입니
다. |
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