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임대차 및 전대차의 기간 종료 후 전대인의 차임상당청구 가능한지 |
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문) 甲은 乙로부터 상가건물을 임차하였는데, 위 상가건물은 乙이 丙으로부터 임
차하여 다시 甲에게 전대차 한 것이었고, 乙과 丙의 임대차기간이 만료되었으며,
乙과 甲의 전대차기간도 만료되었습니다. 그런데 乙은 위와 같이 乙과 丙의 임대
차기간이 만료된 후에도 甲에게 기간종료 후 명도시까지의 차임상당의 부당이득
의 반환을 청구하고 있습니다. 이 경우 乙이 甲에게 위와 같은 차임상당을 청구
할 수 있는지요?
답) 임차인이 임차물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우, 전차
인이 전대인에 대하여 전대기간 종료일 이후의 차임상당의 부당이득금을 반환할
의무가 있는지에 관하여 판례를 보면, "임대인이 임대차목적물에 대한 소유권 기
타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립하고, 따라
서 임차인은 임대인이 임차인으로 하여금 그 목적물을 완전하게 사용·수익케 할
의무가 이행불능으로 되지 아니하는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의
무가 있으며, 그 임대차가 종료되면 임차목적물을 임대인에게 반환하여야 할 계약
상의 의무를 부담하고, 다만 이러한 경우 진실한 소유자가 임차인에게 목적물의
인도를 요구하여 이를 인도하였다면 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익케
할 의무는 이행불능이 되었다고 할 것이며, 이러한 이행불능이 일시적이라고 볼
만한 특별한 사정이 없다면 임대차는 당사자의 해지의사표시를 기다릴 필요 없이
당연히 종료되었다고 볼 것이고(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다15087 판결, 1996.
9. 6. 선고 94다54641 판결), 따라서 임차인이 임차물을 전대하여 그 임대차기간
및 전대차기간이 모두 만료되었다고 하더라도 전차인이 아직 임대인에게 목적물
을 반환하지 않고 있는 동안에는 임차인(전대인)이 전차인에게 목적물의 명도를
구할 수 있다고 할 것이다."라고 하였습니다.
또한 "임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정
하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하면 되는 것으로서 나아가
임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건
으로 하고 있지 아니하므로, 임대차가 종료된 경우 임대목적물이 타인 소유라고
하더라도 그 타인이 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급을 요구하
는 등 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임대인에게 그 부동산을 명도하고 임대차
종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 부
동산 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임상당의 부당이득금
을 반환할 의무도 있다고 할 것인바(대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결,
2000. 11. 24. 선고 2000다37777, 37784 판결), 이와 같은 법리는 임차인이 임차
물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우의 전차인에 대하여도 특
별한 사정이 없는 한 그대로 적용된다고 할 것이다."라고 하였습니다(대법원
2001. 6. 29. 선고 2000다68290 판결).
따라서 위 사안에 있어서도 乙은 丙과의 임대차계약기간이 종료되었다고 하여도
甲에 대하여 전차목적물의 명도와 함께 전대차계약기간 종료 후 명도시까지의 차
임상당의 부당이득을 반환청구 할 수 있다고 하여야 할 것입니다. |
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