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대항력과 최우선변제권을 겸유하고 있는 상가임차권의 법률관계 |
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문) 저는 대전 소재 甲소유의 상가를 보증금 3,000만원에 기간은 2년으로 하여
2002년 11월 15일 임대차계약을 체결하고, 며칠 뒤 사업자등록을 마친 후 정육점
을 운영하고 있었습니다. 그런데 그 후 위 상가건물에 대하여 7,000만원의 근저당
권이 설정되더니 급기야는 저당권자가 경매를 신청하였습니다. 저는 확정일자를
받지 않아 소액임차인으로서 최우선변제금 900만원을 받았을 뿐인데, 경매절차의
매수인은 저에게 위 상가건물을 비워달라고 합니다. 이 경우 저는 경매절차의 매
수인에게 대항할 수 없는지요?
답) 위 사안에서 귀하는 상가건물에 대한 근저당권 등 제3자의 권리관계가 성립되
기 전에 입점 및 사업자등록을 함으로써 상가건물임대차보호법상의 대항력을 취득
하였고, 임차보증금이 대전광역시 소재에서 3,000만원이므로 소액임차인에 해당됩
니다.
그리고 상가건물임대차보호법 제8조에 의하면 "임차권은 임차건물에 대하여 민사
집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸한
다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니
하다."라고 규정하고 있으므로, 임차한 상가건물의 경매시 귀하는 확정일자를 받
아두지 않았으므로 확정일자에 의한 우선변제권은 주장할 수 없을 것이나, 경매절
차의 매수인 등 제3자에 대한 대항력과 소액임차인으로서의 최우선변제권을 주장
할 수 있다고 하겠습니다. 그런데 위 사안과 같이 상가임차인이 두 가지 권리를
겸유하여 어느 하나를 먼저 주장하였으나 권리의 전액 만족을 받지 못한 경우가
문제될 수 있습니다.
이와 관련하여 상가건물임대차보호법과 체계가 비슷한 주택임대차보호법에 관한
판례를 보면, "주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정
하고 있는 취지가 보증금을 반환 받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경
매절차의 안정성, 경매절차의 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여
볼 때, 두 가지 권리를 겸유(兼有)하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하
여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금전액에 대하여 배당요구
를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금전액을 배당 받
을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당 받을 수 있었던 금액을 공제
한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속
을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차
는 해지되어 종료되고, 다만 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보
증금의 잔액을 반환 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제 될 뿐이므
로, 경락인은 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서
의 임대인의 지위를 승계 한다."라고 하였습니다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다
53628 판결).
따라서 이 사안의 경우 귀하는 상가건물임대차보호법상 소액임차인으로서 우선변
제금액인 900만원을 배당 받았다 하더라도 대항력에 기하여 경매절차의 매수인에
게 나머지 임차보증금 2,100만원을 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장
할 수 있을 것으로 보이고, 다만, 이러한 경우 귀하가 귀하의 배당요구로 임대차
계약이 해지되어 종료된 다음에도 임차부분 전부를 사용·수익하고 있어 그로 인
한 실질적 이익을 얻고 있다면 그 임차부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계
가 존속되는 것으로 보는 배당 받지 못한 금액에 해당하는 부분을 제외한 나머지
보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 경매 절
차의 매수인이 요구하면 이를 반환하여야 할 것으로 보입니다(대법원 1998. 7.
10. 선고 98다15545 판결, 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 서울지법 1999. 1.
13. 선고 98나18178 판결). |
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