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상가건물임대차보호법 시행 전 저당권자가 있는 경우 최우선변제권 |
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문) 저는 경기도 의정부시 소재 甲소유 건물을 2000년 3월 5일자로 보증금 3,000
만원에 임차하여 사업자등록 후 현재까지 미용실을 운영하고 있습니다. 그리고
이 건물은 제가 점포임대차계약을 체결할 당시 이미 乙은행에 8,000만원의 근저당
권이 설정되어 있었습니다. 그 뒤 2002년 11월 1일부터 상가건물임대차보호법이
시행되어 기존 세입자는 2002년 10월부터 기존 계약서에 확정일자를 받을 수 있다
는 얘기를 듣고 10월 25일자로 사업자등록정정신고를 하고 확정일자를 받아두었습
니다. 그런데 얼마 전 우연히 위 상가 건물의 등기부등본을 열람해 보니, 선순위
근저당권자인 乙은행의 경매신청으로 매각절차가 진행 중에 있었습니다. 이 경우
저는 상가건물임대차보호법상 소액임차인으로서 위 임차보증금을 乙은행 보다 우
선하여 변제받을 수 있는지요?
답) 대항력에 관하여 상가건물임대차보호법 제3조에 의하면 “①임대차는 그 등기
가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168
조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날
부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있고, 보증금중 일정액의 보
호에 관하여 같은 법 제14조에 의하면“①임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보
물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매
신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다...(중략)...③제1항의 규
정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대
건물가액(임대인 소유의 대지 가액을 포함한다)의 3분의 1의 범위 안에서 당해 지
역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.”라고 규정
하고 있습니다.
그리고 우선변제를 받을 임차인의 범위에 관하여 같은 법 시행령 제6조에 의하
면 "법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는
경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에
의한 금액 이하인 임차인으로 한다.
1. 서울특별시 : 4천500만원
2. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 3
천900만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천만원
4. 그 밖의 지역 : 2천500만원"이라고 규정하고 있습니다.
또한 우선변제를 받을 보증금의 범위 등에 관하여 같은 법 시행령 제7조에 의하
면 "①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다
음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.
1. 서울특별시 : 1천350만원
2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다): 1천
170만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 900만원
4. 그 밖의 지역 : 750만원
②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는
상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. ..."라
고 규정하고 있습니다.
그러므로 건물의 인도와 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그
다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 있고, 그 임차보증금액이 소액인 경우에는 순
위에 관계없이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수
있는 권리가 인정된다할 것이고, 위 임차건물이 소재한 경기도 의정부시의 경우
우선변제를 받을 임차인의 범위 및 보증금의 범위는 의정부시가 수도권정비계획법
에 의한 수도권 중 과밀억제권역에 속하므로 보증금 3천 900만원이하인 경우 최우
선변제금이 1천 170만원이기 때문에 귀하는 이 법에 의한 소액임차인에 해당된다
할 것입니다.
그러나 상가건물임대차보호법 부칙 제2항에 의하면 "이 법은 이 법 시행 후 체결
되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 제3조·제5조 및 제14조의 규정은 이
법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권
을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다."라고 규정하고 있어 이 법 시행 전
의 물권자 즉, 저당권 등의 담보권자의 권리를 해하지 못하도록 하고 있습니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하가 임차한 상가건물은 임차할 당시에 이미 저당권자
인 乙은행이 존재하였고, 또한 상가건물임대차보호법이 시행되기 전이었으므로,
귀하는 위 임차건물의 경매절차에서 최우선변제권을 인정받을 수 없을 것이며, 다
만, 상가건물임대차보호법 시행 후에 생긴 물권자 및 기타 채권자에 대하여는 우
선순위가 인정될 것으로 보입니다. |
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