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임차인이 보증금액을 실제보다 적게 신고한 경우 우선변제권의 범위 |
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문) 저는 2003년 7월 甲소유 상가건물을 임차하면서 실제로는 보증금 8,000만원
을 지급하면서 임대차계약을 체결하였으나, 임대인의 부탁으로 세금을 절감할 목
적으로 보증금액이 5,000만원이라고 신고하면서 사업자등록신고 후 확정일자인까
지 받아두었습니다. 그런데 그 후 건물주 甲이 건물을 담보로 은행에 1억 원을 대
출 받았으나 변제를 하지 못하자, 은행은 위 임차건물을 경매신청하여 乙에게 1
억 5천만원에 매각처분이 되었습니다. 이 경우 매각된 건물의 상가임차인인 저는
실제로 지급한 임차보증금 8,000만원을 은행에 우선하여 배당 받을 수 있는지요?
답) 2002년 11월 1일부터 시행된 상가건물임대차보호법(이하 "같은 법"이라 한
다.) 제3조 제1항에 의하면 "①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물
의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정
에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴
다."라고 규정하고 있고, 같은 법 제5조 제2항에 의하면 "제3조 제1항의 대항요건
을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민
사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대
지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증
금을 변제받을 권리가 있다."라고 규정하고 있습니다.
이와 같이, 상가건물임대차보호법은 영세한 상인들을 보호하기 위하여 확정일자제
도를 두고 있으므로, 상가건물임차인이 건물의 인도와 사업자등록신고라는 대항요
건을 갖추고, 임대차계약서상에 확정일자를 받아 둔 경우에는 경매 또는 공매시
후순위 저당권자와 일반채권자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있을 것이며,
이 경우 우선변제권을 입증할 수 있는 근거서류로써 확정일자를 받은 임대차계약
서를 제출하여야할 것입니다.
그러므로 실제 지급한 임차보증금액을 기재한 것이 아니라 세금을 절감할 목적으
로 실제보다 낮게 작성된 계약서를 가지고 확정일자를 받았다면 낮게 표기된 보증
금액을 기준으로 경매 또는 공매절차상 배당을 받을 수 있을 것입니다.
그렇게 되면 실제로 지급한 보증금과 경매, 또는 공매절차에서 배당받을 금액에
대하여 차액이 발생될 것이며 이는 임차인의 불이익으로 돌아가는 결과가 될 수
있습니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하가 실제 지급한 8,000만 원으로 사업자등록신고를 하
고 그 금액을 기재한 임대차계약서에 확정일자를 받아 두었다면, 법원에서는 상가
임차인인 귀하에게 8,000만 원을 먼저 배당을 한 후, 후순위인 은행에 7,000만 원
을 배당하게 될 것이나, 귀하가 임대인과 임의로 합의하여 5,000만 원으로 줄여
서 신고를 하였고, 이 금액을 기재한 임대차계약서에 확정일자를 받았다고 한다
면 귀하는 5,000만원만 우선 배당받게 될 것으로 보입니다. |
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