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상가임대차에서 임대인이 권리금을 인정한다는 약정의 효력 |
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문) 저는 임차인이었던 乙로부터 점포를 인수하고 소유자인 甲과 임대차계약을 체
결하면서 '권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 권리금을 임차
인에게 변제한다.'라고 특약사항란에 기재하였습니다. 이 경우 임대차계약기간이
만료되면 甲에게 권리금지급을 청구할 수 있는지요?
답) 권리금이란 주로 도시에서 토지 또는 건물(특히 점포)의 임대차에 부수해서,
주로 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대인에
게 또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전을 말하고, 권리금은
토지나 건물의 사용·수익의 대가로서 지급되는 차임과는 전혀 별개의 것이며,
그 금액이 차임이상의 막대한 액으로 지급되는 경우가 적지 않습니다.
이러한 권리금의 반환을 임대인에게 청구할 수 있느냐에 관하여 판례는 특별한 사
정이 없는 한 인정되지 않는 것으로 보고 있습니다(대법원 2002. 7. 26. 선고
2002다25013 판결, 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결, 2000. 9. 22. 선고 2000
다26326 판결).
그러나 위 사안과 같은 별도의 특약이 있을 경우 그 효력에 관하여 판례를 보
면, "임대차계약서상의 '권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는
권리금을 임차인에게 변제한다.'라는 기재에 관하여, 임대인이 임차인에게 점포명
도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약갱신을 거절하고 타
인에게 처분하면서 권리금을 지급 받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의
권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다
는 취지로 보일 뿐이고, 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에
게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다."라고 하였으며(대법원
1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결), "당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견
이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에 그 해석은 문언
의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목
적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리
적으로 해석하여야 한다."라고 하면서 "통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만
지급 받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대
인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인
정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠
다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부
터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없
이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면
서 권리금을 지급 받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금회수의 기회를 박탈
하거나 권리금회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을
책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것이다."라고 한 바 있습니다(대법원 2000. 4.
11. 선고 2000다4517 등 판결).
따라서 위 사안에서도 단순히 임대차계약기간이 만료되었다는 이유만으로 甲에게
권리금반환을 청구할 수는 없을 것이지만, 甲이 귀하의 권리금회수를 적극적으로
방해하거나 점포의 명도를 청구하는 경우에만 甲에게 권리금의 반환을 청구할 수
있을 것입니다.
또한, 판례가 "임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약
정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이
라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없
다."라고 하였음을 유의하여야 할 것입니다(대법원 1994. 10. 14. 선고 93다
62119 판결). |
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