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상가임대인이 임대차기간 만료된 3개월 후 보증금증액 요구한 경우 |
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문) 저는 부산 소재 甲소유 상가건물을 6,000만원의 보증금을 내고 임차하여 장사
를 하고 있습니다. 그런데 임대인 甲은 1년의 계약기간이 만료한지 3개월이 지난
시점에서 보증금 2,000만원을 더 올려주지 않으면 가게를 비워 달라고 합니다. 지
금은 장사가 잘 되는 때라 점포를 그냥 비워 주자니 아까운 상황인바, 사람들 말
로는 약정기간이 만료하여도 임대인으로부터 재계약조건에 관한 아무런 통지를 받
지 않았다면 자동갱신 된 것으로 보아, 계속 점포를 사용할 수 있다고 하는데 그
것이 사실인지요?
답) 상가임차인의 계약갱신의 요구 등에 관하여 상가건물임대차보호법 제10조에
의하면 "①임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하
는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. ...②임차인
의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초
과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. ③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동
일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정
에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다. ④임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에
대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는
그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. ⑤제4항의 경우 임차인
은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고
를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다."라고 규정하고 있습니다.
또한, 임대차기간에 관하여 같은 법 제9조에 의하면 "①기간의 정함이 없거나 기
간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년
미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."라고 규정하고 있고, 차임 등의
증감청구권에 관하여 같은 법 제11조에 의하면 "①차임 또는 보증금이 임차건물
에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당
하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그
러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있
은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다."라고 규정하고 있으며, 차임 등 증액청구
의 기준에 관하여 같은 법 시행령 제4조에 의하면 "법 제11조 제1항의 규정에 의
한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의
금액을 초과하지 못한다."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절의 통지 또는 조건
의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와
동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되, 그 임대차기간은 1년으로 볼 것입니
다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고,
임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생합니다. 다만, 임
대인이 해지를 통고한 경우에 관하여는 상가건물임대차보호법상으로규정하고 있
지 아니하므로 민법 제635조가 적용되어 임차인이 해지통고를 받은 날로부터 6월
이 경과하면 해지의 효력이 생긴다할 것입니다.
한편, 상가임대인의 증액요구권은 청구당시 보증금의 12%를 초과할 수 없을 것이
므로 720만원을 한도로 인정해 주고 임대인에게 위 법이 정한 일정한 갱신거절의
정당사유가 없는 한 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과
하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사해 볼 수도 있을 것입니다. |
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