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상가영업 부진을 이유로 월세인하를 요구할 수 있는지 |
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문) 저는 2003년 1월 10일 甲 주식회사로부터 서울 소재 아파트단지 내 상가점포
를 임차보증금 4,000만원, 월세 100만원, 계약기간 3년으로 하는 임대차계약을 체
결한 후 사업자등록을 하고 입점하여 컴퓨터 대리점을 운영하고 있습니다. 그런
데 그 단지 내 상가는 최고의 상업지역이라는 계약 당시 甲주식회사의 광고내용과
는 달리 인접지역에 더 큰 상권이 새로이 형성되었고, 그 단지 내 상가의 다른 점
포에는 입주도 제대로 되지 않고 있는 실정입니다. 저는 지금의 월세가 영업수입
에 비하여 너무 비싸다는 생각이 드는데, 월세인하를 요구할 법적인 권리는 없는
지요?
답) 상가건물임대차보호법 제11조에 의하면 "①차임 또는 보증금이 임차건물에 관
한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지
아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나
증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ②제1
항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후
1년 이내에는 이를 하지 못한다."라고 규정하고 있고, 차임 등 증액청구의 기준
에 관하여 같은 법 시행령 제4조에 의하면 "법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임
또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을
초과하지 못한다."라고 규정하고 있으며, 같은 법 제15조에 의하면 "이 법의 규정
에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."라고 규정하고 있
습니다.
그러므로 상가임대차계약 후 임대차계약의 당사자는 기간만료 전에도 약정한 차
임 등이 임대물에 대한 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하
여 상당하지 않을 때에는 상대방에게 장래에 대하여 차임 등의 증감을 요구할 수
있을 것입니다. 반면에, 임대인이 증액을 청구할 경우에는 임대차계약 또는 약정
한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하며, 그 범위도 청구 당시의
차임 또는 보증금의 12%를 초과할 수 없다하겠습니다.
만일, 임대차계약 당시에 임대인의 증액요구시 이의할 수 없다고 한다는 등의 임
차인에게 불리한 약정을 하였더라도 이는 위 법 시행령 제15조 강행규정에 위반되
어 무효라 할 것입니다.
이는 또한 민법 제628조 및 제652조와 그 내용이 동일한 것으로 차임증감과 관련
된 민법상의 판례를 보면, "임대차계약에 있어서 차임은 당사자간에 합의가 있어
야 하고, 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에도 상대방
의 동의를 얻어서 하여야 하며, 그렇지 아니한 경우에는 민법 제628조에 의하여
차임의 증감을 청구하여야 할 것이고, 만일 임대차계약체결시에 임대인이 일방적
으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는
강행규정인 민법 제628조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민
법 제652조에 의하여 효력이 없다."라고 하였으며(대법원 1992. 11. 24.선고 92다
31163, 31170 판결), "임대차계약에 있어서 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약
정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙(信義則)에 반한다고 인정될 정도
의 사정변경이 있다고 보여지는 경우에는 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액청구
를 인정하여야 한다."라고 하였습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판
결).
그리고 민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액 또는 감액을 청구하였을
때에 그 청구가 상당하다고 인정되면 그 효력은 재판시를 표준으로 할 것이 아니
고, 그 청구시에 곧 발생한다고 보는 것이 상당하고 그 청구는 재판 외의 청구라
도 무방하다고 할 것입니다(대법원 1974. 8. 30. 선고 74다1124 판결).
따라서 위 사안의 경우 단지 내 상가에는 입주가 제대로 되지 못하여 상권이 형성
되지 못하고, 이웃에 대형 상업지역이 형성되어 임대차계약체결 당시 예상하였던
것과는 달리 영업이 잘 되지 않는 다는 것이 객관적으로 증명되고, 그럼에도 불구
하고 계약체결시 약정된 차임을 계속 지급하는 것이 현저히 부당하다고 인정할 만
한 구체적인 입증자료가 있다면, 상가임차인인 귀하는 임대인에 대하여 장래 지급
할 월세의 감액을 청구해볼 수 있을 것으로 생각됩니다. |
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