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임대인이 임차인에게 고율의 월세를 부과할때 구제방법 |
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문) 저는 7개월 전 서울 소재 甲소유 상가건물의 일부를 보증금 1억 원에 월세 90
만 원으로 1년간 임차하기로 하는 계약을 체결하여 현재까지 사진관으로 운영하
고 있습니다. 저는 계약 당시 입점하고 사업자등록신청을 하면서 임대차계약서에
확정일자인도 받아 두었습니다. 그런데 최근 임대인 甲은 위 임대차기간이 만료되
어 재계약시에는 임대차보증금 중 5,000만원은 월세로 전환하되 그 적용금리를 3
부(연 36%)로 하겠다고 합니다. 현재 주변지역의 경우를 보면 2부(연 24%)로 하
는 것이 일반적인데 임대인 甲의 무리한 증액요구에 대응할 방법이 없는지요?
답) 지금까지의 관행은 임대보증금(전세금)을 기준으로 월세를 산정할 때 시장이
자율 보다 높은 금리를 적용하였던 것이 현실이었습니다.
그러나 2002년 11월 1일부터 상가건물임대차보호법(이하 "같은 법"이라 한다.)이
시행되면서 일정한 요건을 갖춘 상가임차인은 이 법의 보호를 받게 되었는바, 같
은 법 제12조에 의하면 "보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하
는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리
및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임
의 범위를 초과할 수 없다."라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제5조에 의하
면 " 법 제12조에서 대통령령이 정하는 비율이라 함은 연 1할 5푼을 말한다" 라
고 하고 있습니다.
또한 같은 법 제11조에 의하면 "①차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공
과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게
된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경
우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ②제1항의 규정
에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에
는 이를 하지 못한다."라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제4조에 의하면 "법
제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또
는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 상가임대차보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경
우에는 그 전환되는 금액에 연 15%의 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없
고, 임대인이 차임 또는 보증금의 증액청구를 할 경우에는 청구 당시의 차임 또
는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다 할 것입니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하는 상가건물임대차보호법이 시행된 후 임대차계약의
체결 및 사업자등록신청을 하였고, 현재까지 영업을 하면서 그 임차보증금액도
위 법상 서울지역의 적용한도인 2억 4천만 원을 넘지 않아(귀하의 기준 보증금액
은 같은 법 제2조 제2항 및 같은 법 시행령 제2조 제3항에 의해 1억+90만원×
100=1억 9천만 원임) 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가임차인이라 할 것
이므로, 임대인 甲의 위와 같은 요구에 대하여 상가건물임대차보호법 제12조와 제
11조의 범위 내에서 임차료를 정하여 재계약을 할 수 있다고 하겠습니다. |
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