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문) 저는 2001년 11월 서울 소재 甲소유 상가건물을 보증금 9,000만원에 2년간 임
차하기로 하는 임대차계약을 체결하고 입점하여 식당영업을 하고 있던 중, 계약만
료 3개월 전에 건물주인 甲으로부터 다가오는 계약기간만료시에는 무조건 가게를
비우라고 통보해 왔습니다. 저는 상가가 처음 세워졌을 때 입점하여 그 당시 가
게 인테리어 비용으로 7천만원이나 들었기 때문에, 전세보증금을 올려주겠다고 하
였는데도 막무가내로 비우라고 합니다. 이 경우 저는 상가임차인으로서 재계약을
할 방법은 없는지요?
답) 상가임차인의 계약갱신요구 등에 관하여 같은 법 제10조에 의하면 "①임대인
은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에
대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는
그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경
우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경
우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적
건물의 점유 회복이 필요한 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하
기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5
년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1개월까지 계약갱신을
요구하는 경우 위 법 제10조 제1항 각 호에 해당하지 않는 한 정당한 사유없이 거
절할 수 없는 것이며, 이러한 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을
포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사 할 수 있는
것입니다. 이는 사회·경제적 약자인 상가임차인의 임대차 존속기간을 일정기간
의 범위 내에서 보장해 줌으로써 임차인의 경제생활의 안정을 도모하기 위해 인정
된 권리로써 상가임차인을 보호하는 규정 중 가장 실질적인 보호장치라고도 볼
수 있을 것입니다.
그러나 같은 법 부칙 제2항에 의하면 "이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된
임대차부터 적용한다..."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 귀하가 2002년 11월 1일 이 법이 시행된 후, 새로운 내용으로 변경하여
사업자등록정정신고를 하는 등의 조치를 취함으로써 갱신된 임차인으로서 이 법
의 적용을 받을 수 있다면 위 상가임차인의 계약갱신요구권을 행사할 수 있다할
것이나, 그렇치 않은 경우라면 이 법 시행 전에 체결된 임대차로서 아직 재계약
전이고, 기존 임차인으로서 단순히 사업자등록정정신고만을 한 경우라면 위 법 부
칙 제2항 단서가 적용될 것이므로 위 법상의 계약갱신요구권을 행사할 수 없을 것
으로 보입니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하는 계약기간 만료시 합의 하에 재계약이 체결되지 않
은 한 원상회복을 하여 임대인 甲에게 임차한 상가를 명도하여야 할 것입니다. 다
만, 이 경우 건물의 보존상 필수 불가결하게 지출이 요구되는 비용은 아니더라
도, 건물의 개량을 위하여 당해 건물에 관하여 지출된 비용으로써 그 물건의 객관
적인 가치를 증가시키는데 사용한 유익비가 있다면, 임대인을 상대로 점포를 명도
한 날로부터 6개월 이내에 소송을 제기하여(민법 제617조, 제654조) 점포의 개량
을 위하여 지출한 액수 및 당해 점포의 객관적인 가치증가액수를 입증하여, 임대
인의 선택에 따라 비용을 상환 받을 수 있을 것으로 보입니다(민법 제626조). |
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