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상가임대차계약기간을 1년 미만으로 한 약정의 효력 |
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문) 저는 2002년 12월 28일에 서울 소재 甲소유 건물 2층을 보증금 3,000만원에
월세20만원으로 하고 계약기간은 6개월로 하여 임차한 후, 사업자등록을 마치고
임대차계약서에 확정일자인을 받아두었습니다. 계약 당시 甲은 장기간 임대계약
을 보장해 준다고 구두로 약속을 하였으나, 6개월이 지난 지금 자기가 직접 식당
을 운영하겠다며 저와는 재계약을 하지 않겠다고 합니다. 저는 위 식당을 임차하
면서 시설비 등 많은 비용을 투자했기 때문에 지금 나가면 막대한 손해를 피할
수 없는데, 임대차기간을 연장할 수 있는 방법은 없는지요?
답) 현행 민법에는 상가건물의 경우 임대차 계약기간이 종료된 상태에서 세입자
가 재계약을 원하여도 건물주인이 응하지 않으면 임대차기간을 연장할 수 있는 방
법이 없고, 대체로 관행에 의하여 1년 단위로 계약하며 재계약 여부는 임차료의
증액과 관련되어 임대인의 일방적인 의사에 따를 수 밖에 없었던 것이 사실입니
다.
그런데 2001년 12월 29일 제정되어 2002년 11월 1일부터 시행된 상가건물임대차보
호법 제3조 제1항에 의하면 "①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물
의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정
에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴
다."라고 규정하고 있고, 본 법의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조 제1항에 의하
면 "이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물
을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를
포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임
대차에 대하여는 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있습니다.
그리고 임대차기간 등에 관하여 같은 법 제9조에 의하면 "①기간의 정함이 없거
나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은
1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ②임대차가 종료한 경우에
도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본
다."라고 규정하고 있습니다.
또한 계약갱신요구 등에 관하여 같은 법 제10조 제1항 및 제2항에 의하면 " ①임
대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요
구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우
에는 그러하지 아니하다...(중략)...②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차
기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할
수 있다."라고 규정하고 있어 최소 1년의 임대차기간을 보장해 주고 있으며 임차
인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실등의 이유가 없는 이상 최초의
임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서 임대인
은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없도록 하고 있습니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하는 사업자등록을 하고 입점하여 영업을 함으로써 상가
건물임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖추었으며, 임대차계약의 체결일
자도 이 법 시행 이후이고 임차보증금액도 월세환산금을 합한 금 5,000만원이므
로 서울지역의 같은 법 적용적용한도인 2억 4천만원을 넘지 않아 상가건물임대차
보호법에 의한 보호를 받을 수 있는 임차인으로서, 위 임대차계약상 6개월을 약정
하였더라도 임대차기간의 최소보장기간인 1년을 주장할 수 있을 것입니다. 그리
고 3회이상의 월세연체 등의 결격사유가 없는 이상 최초의 임대차기간으로부터 5
년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수도 있다고 할 것입니다. |
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