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상가임대차계약서와 다른 층을 임차하여 사용시 그 계약의 효력 |
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문) 저는 6개월 전 甲이 구분소유자로 된 7층짜리 대형상가건물의 1층 102호를 보
증금 7,000만 원에 1년간 임차하기로 하여 입점한 후 사업자등록을 마치고 현재까
지 1층 102호에서 악세사리가게를 운영하고 있습니다. 그런데 사업자등록시 확정
일자를 받아 둔 임대차계약서상에는 당시 1층 102호에 저당권이 설정되어 있었으
므로 역시 그의 소유로 된 위 같은 건물의 2층 211호를 임차건물로 기재하였습니
다. 그 후 6개월 된 시점에서 다른 사람이 2층 211호를 임차하여 현재 의류매장
을 운영하고 있습니다. 그러나 최근 계속되는 경기침체로 인해 매상이 부진하므
로 1년의 임차기간이 만료되면 가게를 비우려고 하는데 건물주인 甲은 다른 임차
인이 들어오면 보증금을 돌려주겠다고 합니다. 이 경우 제가 계약 만료시 임차건
물을 비워주면서 임차보증금을 받아낼 수 있는 방법이 있는지요?
답) 상가건물임대차보호법에 의한 보호를 받으려면 우선, 임대차계약서등을 지참
하여 관할 세무서에 사업자등록을 하여야하며, 경매 또는 공매시 임차건물(임대
인 소유의 토지를 포함함.)의 환가대금에서 후순위권리자 및 그 밖의 채권자 보
다 우선하여 변제 받기 위해서는 임대차계약서에 확정일자인을 받아 두어야 합니
다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항 및 제5조 제2항).
그리고 건물의 일부분을 임차하는 경우 그 해당 도면을 첨부하게 되어 있기 때문
에(상가건물임대차보호법 제3조, 부가가치세법 제5조 및 같은 법 시행령 제7조,
소득세법 제168조), 임대차계약서와 다른 곳을 임차하여 사용할 때는 상가건물임
대차보호법에 의한 보호를 받지 못함이 원칙입니다.
그러므로 이 사안의 경우에는 임대차계약서상에는 2층이지만 당사자의 합의 내용
이 원래 1층을 임대차하는 것이었고, 실제로도 1층을 사용하고 있으므로 1층이 임
대차의 목적이 된다 할 것이므로 계약서 상의 상가건물 주소와 입점장소의 일치
를 요하는 상가건물임대차보호법상의 보호를 받지는 못할 것으로 보입니다.
따라서 귀하는 계약기간이 만료된 후에도 보증금을 회수할 수 없다면, 부득이 임
대인 소유의 위 102호와 211호 상가점포에 대한 보전처분을 한 다음, 임차보증금
반환청구의 소를 제기하여 집행권원을 얻어 위 2개 상가점포에 대한 강제집행을
통해 임차보증금을 회수하여야 할 것이지만, 법원에서의 배당순위는 상가건물임대
차보호법에 의해 보호되는 상가임차인으로서가 아닌, 일반 채권자로서 배당 받게
될 것으로 보입니다. |
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