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문) 저는 甲소유 상가건물 중 2층의 10평 정도를 보증금 5,000만원에 월세 80만원
으로 임차하여 입점하고 사업자등록을 갖춘 임차인입니다. 그런데 저는 임차기간
만료시 임차보증금을 확실하게 돌려 받기 위하여 임대인인 건물주 甲에게 임대차
등기를 해 줄 것을 요구하였습니다. 건물주 甲은 임대차등기에 협조하지 않고 있
는데 만일, 제가 임대차등기를 하지 않고 있던 중 위 상가건물이 경매된다면, 저
의 임차보증금 5,000만원은 되돌려 받기 어렵다고 들었습니다. 건물주인 甲의 협
조를 얻어 부동산임대차등기를 할 수 없다면 저의 위 임차보증금을 보호받을 수
있는 방법은 없는지요?
답) 상가임차인의 대항력이란, 임차인이 상가건물에 입점을 하고 사업자등록을 신
청한 날 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있고 매매, 증여 등으로 임차건
물의 소유자가 변경되는 경우에도 임차권은 새로운 소유자에게 승계되는 것이므
로 임대차계약의 존속기간 동안은 임차건물에서 영업을 할 수 있는 권리를 말합니
다.
이에 관하여 2002년 11월 1일부터 시행된 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의
하면 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법
제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신
청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있으
며, 보증금의 회수에 관하여 같은 법 제5조 제1항 및 제2항에 의하면 "①임차인
이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행
권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반
대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. ②제3조
제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를
받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물
(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보
다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. ③임차인은 임차건물을 양수인에게
인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다."라고 규정하
고 있습니다.
그러므로 상가임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 임대인을 비롯
한 그 이후의 제3자에 대하여 임대차기간동안 그 건물에서 영업을 계속할 수 있
는 대항력을 취득하게됩니다.
만일, 임차인이 건물인도와 사업자등록신청 전에 임차건물에 대하여 저당권이나
가압류 등의 권리설정이 없었던 경우에는 임차보증금의 전액을 반환받을 때까지
그 임차건물에서 퇴거당하지 않을 권리가 있습니다. 반면에, 임차인이 건물인도
(입점)와 사업자등록을 하기 전에 당해 건물에 저당권이나 가등기, 가처분등기가
이미 설정되어 있었고 그 후 건물이 경매로 소유자가 변경된 경우 그에 대하여는
대항력이 없어 임차권을 주장할 수 없으므로 임차보증금을 받지 못하고 퇴거당할
수도 있을 것입니다. |
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