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"재건축 아파트는 살아있다".
2000년 하반기 이후 거의 지속적으로 가격 상승을 멈추지 않던 부동산 시장이 정부의
5.23 안정대책 이후 다소 진정된 모습을 보여주고 있다. 거래는 물론 문의전화 뜸한 형편이
라고 중개업자들의 볼멘소리가 가득하다. 5.23 안정대책 발표이후 1개월간 수도권 아파트
가격의 상승률은 0.4%에 불과 했으며, 전세값은 이미 2002년 하반기부터 하락하기 시작하
여 작년 9월 이사철에 최고점에 달한 이후 5% 정도 하락하였다. 이쯤되면 ‘집값을 반드시
잡겠다’라고 공약한 대통령 선거 공약대로 부동산시장이 안정세로 접어들었다는 섣부른 전
망도 가능할 것 같다.
2000년 하반기부터 2003년 초까지 아파트를 비롯한 부동산 가격의 상승 및 수요의 증가는
99년말 이후 지속적으로 예금금리와 대출금리가 하락하는등 저금리 상태의 장기화와 풍부해
진 자금 유동성을 바탕으로 주식과 예금등에 비해 높은 수익이 기대되는 부동산에 시중의
부동자금이 급격히 유입되면서 수도권의 주택 수급 불균형과 맞물려강남 및 수도권 대단위
재건축 아파트 및 기존 중소형 아파트등을 중심으로 급격한 가격상승을 가져왔다. 특히 강
남권의 대단위 재건축 아파트 단지는 주택시장의 가격 급등을 주도한 주도세력으로서 이번
5.23 부동산 안정대책에서도 주요 정책 목표가 되었다.
경제학적인 측면에서 본다면 ‘주택’ 이라는 재화도 일정한 기간이 지나면 그 수명이 다
해서 경제적 효용가치가 감소되는 내구성 소비재에 해당한다. 다시 말하면 새집은 경제적
인 효용가치가 높아 매매가격이 비싸고, 헌 집(재건축 대상)은 곧 헐어 없어질 것이므로 효
용가치가 낮아서 매매가격도 낮아야 하는 것이 경제이론이 맞는 것이지만, 우리나라 특히
서울 강남권을 비롯한 수도권의 재건축 대상 아파트는 오히려 일반 아파트들 보다 매매가격
이 훨씬 더 높거나, 최소한 엇비슷한 가격 수준을 유지하고 있는 것이 작금의 현실이다.
5.23 안정대책에 이어 지난 7월 1일자로 ‘도시 및 주거환경 정비법’이 시행에 들어감에
따라 재건축 사업추진절차가 훨씬 강화되고, 수익성이 떨어지는 재건축 아파트 단지가 속출
함에따라 재건축 아파트에 대한 기대감은 많이 줄어들게 되었다. 하지만 그렇다고 재건축아
파트의 투자 메리트가 완전히 없어진 것일까?
재건축 규제가 강화되었다고해서 재건축 아파트가 투자상품으로서 완전히 그 의미를 상실
한 것은 아니라고 본다. 만성적인 수도권 주택의 수.급 불균형, 전통적으로 내려오는 부동
산에 대한 강한 보유욕구, 주택 공급의 비탄력성등 여러가지 요인들이 있지만, 우리사회 전
반적으로 내재된 ‘새 것’(a new thing)에 대한 일종의 선호의식 내지는 ‘새 것’(a new
thing) 중심의 사회적 시스템으로 인해서 재건축 아파트가 투자상품으로서 그 가치를 완전
히 상실하기는 어렵다는 것이다. 우리사회는 대체적으로 ‘새 것’을 사고 사용하는데 모
든 시스템이 맞추어져 있다. 작은 생필품도 새것은 사기 쉽지만, 사용하던 생필품이 고장나
서 고치거나 쓸만한 중고품을 사기는 오히려 더 어렵다는 것이다. 주택시장도 거의 마찬가
지이다. 일반 아파트보다는 신규로 분양된 아파트를 더 선호하고, 재건축 아파트도 언젠가
는 새 아파트로 신축될 수 있다는 미래의 기대심리 때문에 부동산 투자상품으로서 한 축을
차지하고 있는 것이다.
“도시 및 주거환경정비법”의 시행에 따라 이미 사업승인을 받았거나 안전진단을 통과한
재건축단지는 반사이익을 얻어 가격이 오르고 있지만 안전진단조차 통과하지 못한 단지들
은 새 법의 시행으로 사업지연이 불가피해져 막연한 기대감으로 ‘묻지마 투자’를 한 투자
자들은 적지 않은 손해를 볼 수도 있는 만큼 사업진행 단계별, 개별 단지별 특성에 따른
“유형별 투자전략”이 필요하다고 볼 수 있다. 재건축 아파트에 투자를 고려하고 있는 투
자자들은 효과적인 “유형별 투자전략”을 수립하기 위해서 다음에 제시하는 원칙들을 참고
하면 재건축 아파트의 투자 수익성을 높이는데 도움이 될 것이다.
■ 틈새시장을 공략하자…
어떤 법이든지 새로운 내용으로 개정되거나, 새로운 법률이 제정되면 새로운 법률의 시행
에 앞서 이전에 집행되던 법률에 따라서 발생된 여러가지 사회적 행위의 완성, 또는 소멸
을 위해 일정한 기간을 정하여 경과규정을 적용하기 마련이다. 이번 “도시 및 주거환경정
비법”의 강화된 안전진단 규제는 이미 안전진단을 통과한 단지들에는 적용되지 않는다.
‘재건축 후분양’도 7월 1일 이전 사업승인을 받았거나, 사업승인 신청을 한 단지들은 후
분양제의 적용을 받지 않아 “선분양’이 가능하다. 이미 사업승인을 받았거나 안전진단을
통과한 단지들 |
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