올해 연초 부동산시장의 화두는 단연 ‘판교신도시’이다. 당첨 만 되면 한방에 인생역전(?)이라는 불리워지는 로또복권처럼 아파트 청 약 당첨만 되면 최소 1억~수억원 이상의 시세차익을 얻을 수 있는 부동 산시장의 대박상품으로 불리우며 세간의 관심이 집중되고 있기 때문이다.

판교신도시 아파트에 대한 관심은 벌써부터 과열조짐을 나타내 고 있다. 당첨확률이 가장 높다는 성남시 거주 40세이상 10년 무주택자 의 통약통장이 수천만원의 프리미엄이 붙어 불법적으로 거래가 되는가 하면, 당첨후 시세차익에 대한 기대감으로 지방지역의 청약통장 소유자들 도 너나 할 것 없이 판교신도시 청약을 위해 수도권으로 위장전입이라 는 편법마저 동원하고 있다.

판교신도시 아파트가 분양에 들어가기도 전에 벌써부터 과열조짐 을 보이자 정부는 ‘판교발 집값 급등’을 사전에 차단하기 위해 종전 의 전용면적 25.평 이하 중소형 아파트에 대해서만 분양가 규제를 하기 로 했던 방침을 바꾸어 중대형 평형에 대해서도 분양가 상한선을 두어 분양가를 규제할 움직임을 보이고 있다.

여하튼 판교신도시 아파트가 분양에 들어가게되면 그동안 청약통 장을 아껴두었던 상당수의 통장가입자들이 대거 청약에 나설 것으로 예상 된다. 예정대로 6월경 시범단지(약 3000가구 정도)가 분양에 들어가면 중 소형 평형의 경우 수도권 1순위 경쟁률이 수천대 1을 넘을 것이라는 관측 이 우세하다. 전용면적 25.7평을 초과하는 중대형 평형의 경우도 수도 권 1순위의 경우 약 200대 1은 족히 넘을 것으로 예상된다.

이러한 치열한 경쟁 때문에 현실적으로 판교신도시의 당첨 확률 은 상당히 희박하다. 운이 좋게 청약에 당첨이 됐다 하더라도 과거처 럼 앉아서 편안하게 높은 시세차익을 얻기가 쉽지 않다. 분양가 상한제 가 적용되는 중소형 아파트의 경우 5년간 청약 1순위자격이 제한되고 이와 더불어 계약후 5년간 전매도 제한되어 전매를 통해 단기간내 미실 현 수익인 시세차익을 현금화 하기가 사실상 어렵게 됐기 때문이 다.

5년간 전매제한이 적용되지 않는 중대형 아파트의 경우도 종합부 동산세 및 양도세 중과, 재산세 과표 조정에 따른 보유세 상승등 높은 조세 부담과 채권입찰제 실시로 택지가격 상승에 따른 분양가격 급등 가능성등으 로 실질적인 투자가치는 항간에 떠도는 수억원의 시세차익에 크게 못미 치는 수준이 될 가능도 전혀 배제할 수 없다.

또 대형 평형의 경우 채권 입찰제로 인한 과도한 분양가 상승으 로 인근지역 아파트의 연쇄적 가격 급등을 막기 위해 최근 정부가 대 형 평형의 분양가를 약1,500만원선으로 제한 하려는 움직임을 보이고 있으나 그로 인한 청약과열등 부작용을 막기 위한 추가적 규제대책을 즉시 시행할 가능성이 높아 판교 신도시의 대형아파트에 당첨된다 하더라도 과거 처럼 저렴한(?) 분양가로 인한 시세 차익의 실현 가능성은 한층 낮아졌 다.

정부의 판교신도시 아파트에 대한 규제 조치외에도 판교신도시 아파트 당첨이 곧 대박으로 이어지지 않는 다른 이유가 또 있다. 판교신도 시가 분당에 비해 입지여건이 우수한 것으로 평가되고 있으나 서울 강남 권을 대신할 것으로 평가되었던 분당지역의 블루칩 아파트들의 가격 수준 이 강남지역 아파트의 가격 수준을 뛰어넘지 못하는 현 상황으로 볼 때 판교신도시 아파트의 입주시점 가격수준도  강남권 아파트의 매매가 수준을 크게 뛰어 넘기는 쉽지 않을 것이다.

하지만 근래 분양되고 있는 택지지구내 아파트 중에서 판교신도 시 만큼 일정수익을 가늠해 볼 수 있는 신규 아파트가 거의 없었다는 점을 감안하면 분명 판교 신도시는 투자가치가 연전히 존재한다. 풍부한 녹지공간, 분당보다 양호한 입지요건 또한 실거주를 목적으로 하는  수요 자에게는 판교신도시 청약을 포기할 수 없는 매력 포인트로 작용할<